房地產評估方法(pdf 10頁)

一、 房地產的評估方法
二、 房地產的估值方法
三、 評估比較基準

一、 房地產的評估方法
收入法
? 收入法的理念是以物業為依據，由於房地產資產能在其經濟周期內創造收入流
量，投資者將願意支付一個可反映該物業的收入潛力的價格
? 這方法包括對投資者在一般持有期內將可獲得的現金流進行預測，然後評估該
物業的價格
? 創造收入資產的價值是取決於其潛在收入的數量、素質和存續期
? 在衡量某一資產（或公司）的現金流時，必須記住預測數據本身可能存在的不
足之處
? 在這個方法裏，淨營運收入（Net Operating Income – “NOI”）是根據資本化率而
設定
? 資本化率表示在某特定時期的收入與其時物業價值的關係
- 物業價值= NOI/資本化率
? 資本化率不等如投資回報比率，因為它並不明確計入，隨著時間推移，物業的
未來收入預測和價格變動等因素
? 如果是根據投資者已支付的可類比物業價格進行估值，資本化率可以是一個很
有用的工具。如果與正進行估值的物業相類似的那些資產能創造某水平的NOI，
而售價得出某特定資本化率，那麼我們便可假設正在進行估值的物業將能按同
樣的資本化率售出……

..............................