瀕死樓盤四個月如何起死回生(doc 14頁)

瀕死樓盤四個月如何起死回生內容摘要：
一、背景
做完一個小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達一年時間的小組成員們剛想“歇口氣”。2003年11月，湖南湘怡房地產公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。
他們在湖南婁底市開發了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡稱“明珠”）。
由於以前沒有進行過商業地產的開發，操作經驗不夠，出現了很多問題。
“明珠”2001年開始投資建設，已有將近3年時間，當時，商鋪隻銷售了60％。銷量每月還在遞減，2003年10月份，隻銷售了一套鋪麵。
商鋪的招商工作已經開展了半年，半年時間竟然連一個商家都沒有招到。
內憂外患的是，另外的開發商乘虛而入，又開發了一條步行街。該開發商經驗豐富，操作得當，2003年10月2日開盤後出現了租售兩旺的態勢，預計2004年5月1日開業。給“明珠”造成了巨大的壓力。
劉總想尋找一家策劃公司合作，於是找到了我們。看來，大夥這口“氣”估計是歇不成了！
二、艱巨目標　
經過雙方初步接觸和洽談以後，湘怡公司表明了他們的目的和期望：
1、要在2004年3月28日開業
2、開業之前必須完成招商工作，而且所招商家的質量必須達到要求。
3、希望通過招商帶動後麵尾樓的銷售。
三、麵對著這樣的調查結果，我們倒吸了一口冷氣
2003年11月初，在正式合作之前，我們派出一個項目小組來到了婁底，對“明珠步行街”項目本身，消費者，商家，競爭對手，商業環境等幾個方麵展開初步市場調查。
由於時間有限，無法進行深入全麵的市調。但初步調查結果也讓我們覺得心裏沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。
該項目確實存在著諸多問題：
1、從項目本身來看，存在著嚴的先天不足。
地段是明珠的致命傷
房地產，尤其是商業地產對地段的要求很高。所以有“房地產成敗三個要素：地段、地段、還是地段”的說法。
明珠步行街位於婁底市北部，距離火車站隻有80米，但婁底傳統商圈和居民區都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。
婁底的消費者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。
新開的深圳某大型超市離明珠隻有360米，但由於中間隔了一條公路，人流還是過不來。
地段偏，沒有人流量對商業地產可以說是致命的。　
項目定位模糊，知名度低
這個項目在婁底開發已有三年，但我們在調查中的一個感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機都不知道它在哪裏。

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