產權式度假酒店策劃報告書(doc 70頁)

產權式度假酒店策劃報告書內容簡介：
三亞是全國著名的旅遊度假勝地，是我國唯一的熱帶濱海旅遊城市。這裏擁有陽光、海水、沙灘、溫泉、珊瑚礁、熱帶雨林等異常豐富的旅遊資源，有天涯海角、亞龍灣、南山、鹿回頭、大東海等著名的旅遊景點，榮獲首批“中國優秀旅遊城市”和首批“中國生態示範城市”等國家級榮譽。三亞以其美麗的景色和純淨的生態，得到越來越多人的青睞，成為眾多國內遊客首選的旅遊度假目的地。世界旅遊組織秘書長弗朗西斯科-弗朗加利考察三亞時，稱讚三亞是“真正的人間天堂”。三亞正在向著“亞洲一流、國際知名”的旅遊度假勝地的方向邁進。有這樣的旅遊資源作保障，酒店的客源也就有了保證而投資者的最終利益也將得到有利的保證。
“產權式酒店”--有人將其稱之為“黃金小屋”，一方麵說明了它的投資價值，另一方麵也反映了投資者更願意接受“小屋”。這類物業目前的主流麵積是50—70平方米，而本項目主力單位的麵積分別是77平方米和157平方米，反映到主力單位的總價上分別達到了115萬和235萬，這與市場上的主流買家的要求有一定的差距。對於酒店經營者來講，客房麵積的上升並不能帶來客房價格的同比上升。也就是說157平方米的客房並不能產生2倍於77平方米客房的收益。
對產權或酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅遊度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介於投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業機構，其購買動機是用於員工福利或會議，以往一些單位在風景區設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業務需要。這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產權或酒店可供休閑度假的利益點，側重於酒店消費功能的體現；個人消費者關注的重點在於前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優惠和功能、與居住地區的風光差異、可交換性等；而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監控的透明度、企業文化的契合和業務的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產權式酒店的消費者多是具有較高素質的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經營管理經驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發商很難取得他們的信任。
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