香港房地產金融市場發展特點與啟示(doc 19頁)

香港房地產金融市場發展特點與啟示內容提要：
(1)住房一、二級市場均提供按揭業務。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭業務。
(2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現房”)均提供按揭業務。
(3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉按”等業務。一按是指對除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權人一般是銀行；二按是指對首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權人一般是發展商和財務公司；加按是指在客戶償還一部分貸款後，以客戶所購房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計劃中借款人無須申請就可循環使用這部分貸款額度)。轉按是指為客戶提供在不同銀行之間的按揭業務轉移。
(4)靈活多變的還款方式。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進式供款、遞減式供款、延期供款、淨息供款、每兩周供款等方式。還款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮動利率方式。要指出的是，這些還款方式在實際操作中均可實現，而不僅是理論上的設計。
(5)多種多樣的按揭貸款計劃。為實現居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標，香港政府通過香港房屋委員會(房委)和房屋協會(房協)提供了多種按揭貸款計劃，以提高低收入居民購房和貸款能力，擴大按揭業務的客戶範圍。包括：“居者有其屋”按揭貸款計劃；“自置居所免息貸款計劃”；“自置公屋”貸款計劃；“首次置業”貸款計劃。這些計劃的主要特點包括：對所購房屋有一定限製，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或通過地價優惠等方式由私人機構開發)的其他低價房屋；對購房申請人及其家庭的收入、資產等有一定的條件限製；實行一些優惠和補助措施，如：頭幾年免還款，實行特別優惠利率，延長貸款期限，提高貸款成數 (最高可達9成或9成半，甚至免首付)，對符合條件的申請人每月發放按揭還款補助金等；由房委和房協提供補助或貸款，或由房委和房協提供擔保(或一定時間內代還本息)、邀請銀行提供優惠利率貸款；對按揭所購房屋的轉售實行限製，或一定時間內不允許轉售，或在一定條件下可轉售(如將有關優惠返還政府和銀行等)。
針對香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負資產”人士的經濟境況，監管部門迅速推出有關政策指引，各家銀行及時對符合條件的“負資產”借款人調低按揭利率，以減輕客戶還款負擔。渣打、彙豐、中銀等銀行推出了負資產按揭中心，專門辦理負資產按揭業務；有的銀行更是推出了高達房屋價值140％的按揭貸款額度，增加對借款人的貸款；渣打銀行推出了負資產轉按、延長還款期(最長40年)、先還息後還本等彈性還款措施，且均不收取手續費。上述有針對性的係列措施不僅幫助借款人提高支付能力，同時也防範了借款人因支付能力下跌帶來的違約風險。
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