上海房地產市場調研分析報告(pdf 46頁)

上海房地產市場調研分析報告目錄：
一、上海商品房市場分析
二、某土地市場分析
三、某房地產市場分析
四、某橋普通住宅商品房市場分析
五、普通住宅競爭市場分析
六、聯排別墅競爭市場分析
七、某橋新城規劃

上海房地產市場調研分析報告內容提要：
在供應量方麵，2007 年全市新增各類新建商品房上市量合計約為2425 萬平方米，較2006年新增上市量約2700 萬平方米減少10.2％。2007 年雖然動遷配套項目上市規模較06 年大幅增加，但普通住宅市場、別墅市場、商業市場、辦公市場等供應量均有不同程度的下降，因此直接導致2007 年全年新建商品房上市量較2006 年大幅減少。就2007 年全年而言，新增供應約2425 萬平方米，同期銷售約3220 萬平方米，總體呈現供不應求態勢，延續2006 年末房產市場回暖，2007 年上半年，除2 月份受春節假期影響屬於銷售淡季，供應量較少，為65 萬平方米外，其他各月供應量都在150 萬平方米以上。下半年，隨著房產市場又一波高漲行情的到來，供應量也逐漸增加，絕大部分都在200 萬平方米以上運行，但本應是供應高峰的10 月份，因受到9 月27 日出台的房貸政策影響，新增供應量較9 月下降；11 月份由於大量動遷配套項目大量投放市場，月供應量再次大增，達到了288 萬平方米。年末12 月份隨著動遷配套項目的減少，受宏觀調控政策影響，供應量再次下降。其中，2007 年第四季度新增供應量為713 萬平方米，較第三季度的721 萬平方米減少了1.1％，減幅不大，主要是11 月動遷配套項目供應較大。
2007 年份全市合計成交各類新建住宅類商品房約2732 萬平方米，較2006 年的2127 萬平方米增加28.4%。同期新增上市量約1884 萬平方米，較2006 年的2026 萬平方米減少7%，其中僅動遷配套商品房較2006 年增加了11%。2007 年新建住宅類商品房動態供需比為1：1.45，呈供不應求態勢，較2006 年的供需比1：1.03，進一步供求失衡。其中2007 年第四季度全部商品住宅新增供應量和成交量分別為546 萬平方米、593 萬平方米，供應偏少，動態供需比為1：1.09，較第三季度供需矛盾有所緩解。由於07 年受宏觀調控影響，整體住宅供應和需求都將繼續受到抑製，但動遷配套房受政府推動，供應量將繼續增加。
由於樓市整體回暖，在2007 年全市各區住宅供需對比中，全市一縣十八區，僅崇明供大於求，其他十八個區域都不同程度的供應小於成交，供需矛盾加劇。成交量和供應量都位於前五位的鬆江、X 彙、浦東、寶山、閔行五個住宅市場區域中，鬆江動態供需比為1：2.22，X 彙動態供需比為1：1.69，浦東動態供需比為1：1.46，寶山動態供需比為1：1.27，閔行動態供需比為1：.06，五大區域全部供大於需。除寶山和閔行外，X 彙、鬆江和浦東的供應量都持續走低。

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