房地產規劃技巧(doc 9頁)

一、容積率配置技巧
二、公共設施的定位技巧
三、樓層用途的定位技巧
四.房地產持有的定位技巧
五、經濟環境變化時的產品定位

同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的大抵有下列數個角度：(1)空間價值與容積率利用的關係，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店麵價值可能數倍於高樓層的價值，因此總可建建築麵積應盡量分配於低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建築*近。(2)建築成本與容積率利用方式的關係，越是高聳或造型特殊的建築，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。(3)建築工期與容積率利用方式的關係，例如兩棟10層的建築與單棟20層的建築，前者的施工期將比後者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。(4)市場接受性與容積率利用方式的關係，例如在高樓層建築接受意願不高的區域，若考慮作高層建築的規劃，就要審慎評估市場風險。(5)周圍建築物狀況與容積率利用方式的關係，例如處於一片低矮建築物區域，則向高層建築發展，成為此區域的標誌性建築物；或向中層發展，在高度上暫領風騷；或規劃低矮建築，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限製條件及特定目的後，最後就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用!

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