房地產行業走向深度報告(pdf 30頁)

政策調控左右房地產後市.... 1
中國房地產市場的發展階段........ 1
景氣周期中的政府之手............ 1
對宏觀調控政策未來走向的判斷.... 3
房地產市場的區域分化和結構分化.......... 3
中短期供求力量發生逆轉.......... 3
主要城市呈現區域性差異.......... 5
結構分化：東部地區寫字樓和商業地產受到追捧....... 9
短期調整不改中國房地產業長期牛市....... 11
長期供給受到抑製有利於全國範圍房價軟著陸........ 11
中國已經進入了房地產增長的大周期................ 12
彙率和利率政策的影響........... 14
暗流湧動，格局嬗變....... 14
區域和結構性機會： ............. 15
優勢集中性機會................. 15
估值偏離性機會................. 15
行業內跟蹤公司點評....... 16
國內地產企業與香港企業的比較................... 16
跟蹤公司點評..... 17
圖 1：中國房地產市場麵臨的外部環境.........1
圖 2：本輪房地產景氣周期中的政策調控...................2
圖 3：房屋價格指數....4
圖 4：商品房銷售額同比增長....4
圖 5：商品房竣工銷售麵積和供求比例.........5
圖 6：05 年商品房和住宅空置率加速上升..................5
圖 7：10 大城市綜合指數...........5
圖 8：10 大城市住宅指數...........5
圖 9：2005 年1-9 月份各區域商品房及住宅銷售麵積同比變化情況....5
圖 10：上海房價環比變化和成交量........6
圖 11：年度累積銷售麵積和價格同比增長.................6
圖 12：上海二手房指數走勢......6
圖 13：深圳2005 年住宅市場均價增長率...................7
圖 14：深圳住宅銷售麵積增長率............7
圖 15：北京市住宅成交價格和增長率.....8
圖 16：北京市住宅成交麵積和增長率.....8
圖 17：天津住宅銷售/竣工比和銷售麵積增長率.......9
圖 18：天津住宅累計均價及同比增長.....9
圖 19：上海甲級辦公樓平均售價和租金回報率.........9
圖 20：四城市辦公樓租賃指數..............10
圖 21：四城市辦公樓供給、吸納量和空置率...........10
圖 22：2004 年以來土地供應偏緊.........11
圖 23：全國房地產開發投資和銷售指數...................12
圖 24：全國住宅投資占固定資產和GDP 的比重.....12
圖 25：上海住宅投資占固定資產和GDP 的比重.....12
圖 26：美國的房屋價格指數（1975-2005） .............13
圖 27：土地交易價格指數........13
圖 28：中國的利率周期............14
表 1：政策效果多管齊下............2
表 2：2005 年外資整體收購的上海商業地產主要案例..........11
表 3：PB 最低的前10 位房地產上市公司.................16
表4：中國總市值前十位地產公司和香港主要地產公司的對比............16
表5：華僑城的開發項目...........18
表6：華僑城的土地儲備...........18
表7：某某的開發項目...............19
表8：某某的土地儲備...............20
表9：金融街地產開發項目.......21
表10：金融街的土地儲備.........22
表11：金融街出租物業列表.....22
表12：招商地產房地產開發項目...........23
表13：招商地產土地儲備情況...............24
表14：浙江廣廈樓盤開發項目...............24
表15：津濱發展主要出租物業列表.......25
表16：津濱發展主要開發物業列表.......26

政策調控左右房地產後市
中國房地產市場的發展階段
房地產是土地和土地上附屬的建築物的綜合體，土地負擔著投資品的功能，建築物
則負擔著消費品的功能，因此，房地產具有消費品和投資品的雙重屬性，房地產價
格則是地價和房價的綜合。
中國房地產市場化曆程可以粗略分為三個階段：第一階段是20 世紀80 年代的起步
階段；第二階段在1992 年鄧小平南巡之後出現了第一次高潮，但很快海南、北海等
地出現高漲的房地產泡沫，導致一係列緊縮政策的出台，行業進行了深度調整；第
三階段是1997 年金融危機以後，在鼓勵住房消費的政策環境和曆史低位的實際利率
環境下，由於停止實物分房和城市改造拆遷帶來的巨大的住房消費需求，通過按揭
貸款方式被釋放出來，帶來了本輪具備現實需求基礎的房地產景氣周期，2002 年下
半年部分地區投資過熱露出苗頭，2003 年以後，房地產作為投資品的特征被更多的
發掘出來，投資和投機資金大量湧入，尤其是2004 年銀根地根雙緊縮的供給調控政
策出台後，改變了人們的預期，投機反而活動更為高漲，加速了房地……

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