物業項目測算實例(doc 5頁)

一、物業概況
二、人員配置架構設置
三、物管費的成本測算

一、 物業概況
1、 用地麵積：9984.85m2
2、 總建築麵積：23470m2
3、 地上建築麵積：19970 m2
4、 地下建築麵積：3500 m2
5、 建築占地麵積：4450m2
6、 建築密度：44.6%
7、 建築容積：2.00
8、 綠化率：30.4%
9、 商鋪：9000 m2
10、商務公寓：10970 m2
11、停車位：92
二、 人員配置架構設置
說明：1、商務間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總人數控製在65人以內。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
（1） 人員編製和基本工資標準：見表（01）
人員編製和基本工資標準表（01）
序 號 項 目 人 數（人） 工資標準（元/月） 總額（元/月）
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理\服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額（元/月） 依 據 測算結果（元/月.M2）
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1)： 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分攤為：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
（1） 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。則：
維修保養費=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為：
（4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養費用為;每層每月按50元計算則為：
（4部×7層）×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費：
小區綠化麵積為3035M2, 綠化管理費測算見表（3）
綠化管理測算表（3）
序 號 項 目 測算依據 金額（元） 測算結果（元/月.M2）
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農藥化肥費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛生費
清潔衛生費測算見表（04）
清潔衛生費測算見表（04）
序 號 項 目 測算依據 金額（元） 測算結果（元/月.M2）
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為：3000元。
5、 保安費：
保安費用測算見表（05）
保安費測算表（05）
序 號 項 目 測算依據 金額（元/年） 測算結果（元/月M2）
1 裝備費 250元/人.年 5000．00 0．020
2 人身保險費 （暫不計） / /
3 房租費 （暫不計） / /
4 合 計 / / 0．020
6、 辦公費：（全年開支辦公費約12萬元）
辦公費=12萬元÷（12月×19970平方米）

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