城市綜合體五大發展模式專題研究課程(PPT 94頁)

萬象城模式
某某模式
海岸城模式
SOHO模式
陽光百貨模式
城市綜合體五大發展模式專題研究
萬象城成為了華潤一個可複製的品牌，目前已經到了品牌收獲期
某某城市綜合體發展模式研究
某某集團轉型：從住宅為主向多元化投資轉型，最終聚焦商業地產的開發。
寧波某某廣場概況
從05年開始，某某嚐試在城郊結合部做大型的商業項目，寧波項目是某某在城郊結合部的第一個項目
銷售型產品——某某廣場48克拉Mini公寓
五角場某某廣場地上總建築麵積約33萬平方米，是五角場副中心目前體量最大、業態最全、商氣最旺的商業項目。
五角場某某廣場主力業態體現了某某廣場第三代產品的特征：即購物、娛樂、餐飲、休閑、運動為一體，滿足不同年齡客群的”24小時“消費需求
某某廣場開發的三個時代
某某廣場第三代產品——城市綜合體開發模式特征
第三代向第四代的轉型：未來會加入展示、文化、展覽等業態進去，除購物休閑之外，還可以有一些文化熏陶
某某綜合體的核心商業模式：訂單商業
某某董事長王健林提出，做商業地產有三好三難:
商業地產出租為主，且在沒有金融支持的情況下，有三種途徑可獲得現金。
某某廣場模式的四個運作環節說明
某某廣場的定位關注“地址、規模、主力店”三大要素，確保基本成功
某某廣場的選址：集中於城市核心區或未來城市拓展區。
將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租麵積，避免主力店排他性協議
購物中心設計環節的六點把控
某某商業地產運營模式可從開發各階段價值鏈分析出發，與之相應，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。
從深圳南山城市副中心的發展曆程來看，南山商業市場是由住宅開發和交通所帶動的
項目周邊住宅地產發展成熟、商業地產發展初現端倪，緊鄰科技創業園產業區，與深圳市中心及香港方向交通便利
擁有良好的消費環境，依托周邊成熟的住宅區、及通往深圳市區和香港的便利交通為商業帶來人氣
本項目周邊有競爭產業，所以要與周邊區域同類產品類型差異互補，形成商業氛圍，提升區域競爭力
南山海岸城定位
通過主力店的導入提升整個百貨的檔次，並通過特色項目提升項目的關注度以及強化人氣的聚集
豐富購物、餐飲、娛樂體驗提升產品競爭力
高寫字樓物業裝修標準提升物業價值
休閑生活廣場聚集人氣，流暢交通路線提升客流，雙首層商鋪設計提升商業價值
海灣水景生態係統，突出區域生態環境優勢
海岸城項目產品綜合優勢
海岸城成功必備條件
都市綜合體發展趨勢
海岸城收支狀況：成本約20億元，寫字樓銷售約33億，購物中心12萬平方米租金收入另算
海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項目推進發展
項目概況
市場定位的準確性—— 滿足革新型消費群體物質上和精神上更高品質的需求
經營百貨業的五大問題及思考
經營百貨業的經驗總結
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