某項目定位投標報告(PPT 132頁)

在容積率限製條件下，本項目商業指標可能分解的三種產品形態：專業寫字樓、公寓、裙樓商業（或街區）
我們需要這三類產品在對實現目標的效用條件下，從市場競爭、客戶需求兩個維度進行分析，從而得出適合本項目的物業組成和具體發展方向。
從市場競爭和客戶需求兩個方麵，對各類物業實現目標的效用進行審視，指導本項目的產品定位。
區域酒店類物業兩極分化嚴重，競品項目多以四星級以上酒店規劃為主，周邊安置小區則多以低檔次酒店、賓館為主，片區未來酒店市場需求較大，酒店公寓市場存在較大的發展空間
區域內科技產業園，為酒店公寓帶來了可觀的終端客戶群資源
周邊聚集的高校聚集了5萬餘的師生，存在巨大的公寓租住群，高收入老師則具有潛在的投資和改善需求
投資類客戶覆蓋全市，客戶實力較強，關注區域未來發展前景和升值潛力，對投資類小戶型產品比較青睞
通過發展特色主題酒店規避星級競爭，搶占市場空白
各類型企業不同發展期的辦公物業需求規律
酒店公寓在區域內需求較大，且供應稀缺；商務公寓雖供應不足，但因目前需求有限，應盡量控製體量；周邊存在高質教育資源，可整合發展學區公寓，提升公寓附加值
區域產業園發展對酒店公寓的需求迅速擴大，但區域內目前供應基本空白，規劃5-7萬平米為宜。
項目周邊聚集了高校、產業園人群等諸多群體，商業消費需求較大
周邊重點項目商業競爭同質化，多以街鋪為主；缺少主題
及特色，缺乏一站式餐飲、休閑娛樂商業場所，商業業態
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