某房地產項目營銷策劃報告(DOC 38頁)

內容摘要
第一部分：產品研究
一、　 地段
1、 地理位置
本項目位於閔行區，內外環線之間（靠近外環線），吳中路與金彙路延長段交會處。經過廣泛市場調研以及定向產品測試，我們發現：本案所處地段社會認知度和認可度較低──在大部分客戶眼中，本案所處地段相對偏遠，配套設施比較缺乏， 絕對不可以與虹橋和金彙混為一談、相提並論！
實際上，一旦改造成功，吳中路應當是一條優秀的景觀道路。但是在目前，吳中路的地段概念不為消費者認同；“金彙”是一個相對優秀的生活區的代名詞，“金彙路”也因此被青睞。可惜，凡是到過本案現場的客戶，大都拒絕承認本案屬於傳統的“金彙路”概念。因此，本案所處的原始地段概念甚為尷尬。
社會公眾基於固有的感受，在地段價值判斷上會普遍取值於3500元/m2上下，這與本案定位有明顯差距。 從某種意義上說，本案的地段價值判斷有可能成為致命危機！
然而，在調研中發現：經過對本案周邊環境改善的介紹後，尤其是亞洲第一大型的虹橋購物樂園建成、吳中路拓寬、金彙路貫通等目前已經啟動的重大工程，使得 客戶對本地段前景關注程度提高，升值概念很快被接收，轉而看好本區域的前景。 看到這種轉變，我們的信心也增強了！當然，這種轉變帶有某種潛意識裏的投機性，不應該過於慶幸。
鑒於客戶對地段概念在感知和認知上有一定出入的現象，地段教育顯得尤為重要， 關於地段的形象營造和概念傳播顯得至為關鍵！

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