做好房地產價格評估(ppt 76頁)

做好房地產價格評估內容簡介：
房地產作為商品，其本質各不相同和複雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產的所有權或使用權可以轉讓，但它本身無法移動，違反了第八條，因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。
由於房地產市場是不完全市場，因而不會自動的形成眾人都容易識別的適當價格，同時由於有許多阻礙房地產價格合理形成因素，並且在其判斷中要求有專門的知識和經驗，所以，需要專業估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。
而典權人則以支付低於買價的資金（典價），取得房地產的占有、使用和收益的權利，且日後還有取得房地產所有權的可能（當典權期限屆滿後的一定期限內出典人未返還典價回贖的，典權人即取得房地產的所有權）。
這可同時滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產使用者不付租金，使出典人與典權人各得其所。典價的確定需要房地產估價來提供參考依據。
最高最佳使用具體包括3個方麵:
（1）最佳用途（2）最佳規模（3）最佳集約度。
最高最佳使用應把握三個經濟學原理：
1.收益遞增遞減原理
收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產出關係:
（1）收益遞減規律（邊際收益遞減原理）
是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關係。對於一宗土地來說，表現在對該宗土地的使用強度（如建築層數、建築高度、容積率、建築規模）超過一定限度後，收益開始下降。

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