濟南市縣西巷商業項目研究（上）doc48
目 錄
第一部分 項目概況 3
1.1、一石激起千層浪――“地王”出世 3
1.2、“縣西巷”項目概況整理 5
1.2.2、經濟技術指標分析（推斷） 6
1.2.3、項目初步優劣（SWOT）分析 7
1.2.3.1、優勢（Strength）分析 7
1.2.3.2、劣勢（Weakness）分析 7
1.2.3.3、機會（Opportunity）分析 8
1.2.3.4、威脅（Threat）分析 8
1.2.4、小結： 8
第二部分 濟南市宏觀經濟基礎 9
2.1 濟南投資環境分析 9
2.1.1 濟南宏觀經濟狀況 9
2.1.2 國內生產總值 9
2.1.3 社會消費品零售總額 11
2.1.4 可支配收入及消費性支出 11
2.1.5消費結構及橫向比較 13
2.1.6 城市就業結構 14
2.1.7 濟南人口狀況 15
2.1.8 房地產業發展 15
2.1.9 消費行為預測 15
2.2 濟南城市建設 16
2.2.1 總體規劃 16
2.2.2 濟南城市建設“十大工程” 17
2.3 濟南宏觀經濟小結 17
第三部分 濟南市零售商業發展狀況 17
3.1 濟南零售商業發展概況 17
3.1.1 濟南商業發展概況 17
3.1.2 濟南主要的商業區域分布 18
3.1.3 專業市場成行成市 26
3.1.4 濟南現有零售商業總結 26
3.2 濟南未來規劃主要商業設施 27
3.3 濟南商業發展走向及趨勢預測 27
第四部分 國內商業案例研究 29
4.1 上海 29
4.2 廣州 35
4.3 深圳 41
4.4重慶 44
4.5哈爾濱 45
4.6 寧波 46
4.7 國內考察總結 47
一、商業區域內的商業形式組合模式： 47
1、以大帶小模式： 47
2、大大聯合模式： 47
二、商業項目的選址模式： 48
1、跟市模式： 48
2、造市模式： 48
三、商業地產項目中地產業態組成模式： 48
1、單一商業模式： 49
2、複合業態模式： 49
四、商業項目運營模式： 50
1、全租模式: 50
2、全售模式： 50
3、租售結合模式： 50
五、縣西巷項目的開發模式定位： 51
第五部分 商圈分析 51
5.1 商圈範圍界定 51
5.1.1 縣西巷項目周邊交通實測 51
5.2.2 一級商圈（步行15分鍾圍合紫色） 52
5.2.3 二級商圈（車程15分鍾圍合紅色） 52
5.2.4 三級商圈（車程30分鍾） 52
5.2.5 機會商圈（旅遊者及車程2小時） 52
第六部分 零售商戶訪談 53
6.1 零售商訪談概況列表 53
6.1.1 國際品牌 53
6.1.2 國內品牌 54
6.1.3 總體前景 55
6.2 選址因素 55
6.3 租金水平及商場技術要求 56
6.4 項目概念測試 56
6.4.1 對項目反饋 56
6.4.2 對購物中心開發與管理的幾點建議 56
第七部分 項目規劃建議 57
7.1 縣西巷項目物業組合及分布 57
7.1.1 市場定位及建議依據 57
7.1.2 物業組合 58
7.1.3 物業分布建議 58
7.2 建築形式建議 58
7.3 關於泉水的保護和利用 61
7.4 關於租金售價建議 61
7.5 項目成本估算 62
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