物業管理常見法律問題分析解答(PPT 34頁)

以案說法
—————物業管理常見法律問題分析解答
物管問題法律責任分析思路
問題一
業主在小區樓頂鍛煉時墜樓身亡，物業有沒有責任？（案例一）
雙方爭議
受害方：樓頂外圍防護欄高度低於我國建築規範的相應要求，
存在重大缺陷，房屋建設方及物業公司有嚴重過錯。兩公司應承擔責任。
建設方：該房屋是由設計單位所設計，該房屋經質檢合格，該房屋的樓頂設計是不上人屋麵。
物業公司：樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者對此有重大過錯，因此不承擔責任。
法條
《民法通則》第一百零六條第二款規定：“公民、法人由於過錯侵害國家的、
集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。”
《民法通則》第一百三十一條：受害人對於損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。
律師提示
分析物管有沒有責任應首先從物業服務合同中雙方權利義務的約定出發，
對未約定的，應分清造成損失的原因，根據主次原因分清責任。
另外，對物業服務合同中未明確約定或對於易產生傷人事件的小區公共部分和共用設施設備或管理設備，
物管公司應盡提醒義務，在顯眼位置設立警示標誌，以消除安全隱患、避免風險發生。
問題二
歹徒入戶殺人並搶劫，業主起訴物業公司，是否應承擔責任？（案例二）
分析
作為物業管理部門的安全服務僅限於防範性的安全保衛活動，並不能全方位保證業主的人身和財產安全及排除治安、
刑事案件的發生。且此案發生在原告家內，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防範安全保衛義務，
也無法避免其室內發生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結果的發生無法律上的因果關係。
法條
　《物業管理條例》第四十七條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。。
律師意見
此類問題關鍵是要查清事故原因，對不屬於物管控製管理的部分造成的損失不應承擔責任。
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