城市綜合體調研定位及營銷提案(PPT 175頁)

主要內容
項目屬性研判與界定
問題界定與結構化分析
綜合體研究
商業策略
住宅策略
營銷推廣策略

城市屬性
長沙經濟逆勢而上，實現超越
總體規劃方向
70個城建項目竣工
雨花區住宅價格漲速位居中等
房價收入比情況
長沙房價
09年長沙住宅結構供求情況
消費特征分析的目的和意義
置業者年齡特征
置業者區域特征
成交戶型結構及麵積
成交分布區域
置業需求
區域屬性
各板塊熱點商品住宅項目價格情況
各板塊09年的商品住宅價格變化
“四區一線”物業漲幅最大
市府麓穀、體育新城、省府南城、地鐵物業成為長沙的置業熱點
郊區/新區置業已漸成購房者的消費主流
熱銷理由：區域價值帶動銷售
客戶構成與特征
客戶分析
項目屬性
項目區位
本案經濟技術指標
構想目標
終極目標
項目解析
項目屬性界定
我們采用S-C-Q結構化分析方法
通過S-C-Q基本結構的分析我們確定了界定問題的分析模型
城市綜合體 HOPSCA：“在一個地塊上具有單個或多個功能的一組建築”
城市綜合體與單一物業比較
城市綜合體四種發展模式
四種發展模式的盈利模式
規劃，看到機會點
城市，整合重組、運營未來
機遇，站在城市運營的高度去詮釋
新都市主義：創造出親切宜人的空間和高品質生活環境
案名建議
我們對項目的理解
商業策略
寫字樓分類標準及定位考慮因素
甲級寫字樓標準層平麵相關技術指標
甲級寫字樓其它相關技術指標
本項目寫字樓定位為：國際5A級·總部·生態·商務公園
了解市場所帶來的思考
源於經驗所帶來解決之道——案例列舉
區域開發，商業一般分為三個級次
第一級次：城市級商業—專業特色街、休閑街
城市級商業建議臨森林公園景觀大道，具有不可複製核心資源，可建設特色專業街，易於營造休閑氛圍。
第二級次：區域級商業—street mall
區域級商業經營旺盛的關鍵因素是引進2-3家主力店，以帶旺區域商業。
第三級次：鄰裏商業街
鄰裏商業街以滿足社區居民日常生活需求為主的功能型商業。
商業區形態與結構分析
本項目商業定位：LIVEING PARK 生態旅遊購物公園
本項目的集中商業組合為：大型超市＋百貨賣場
本項目購物公園打造建議——規劃設計
本項目購物公園打造建議——環境塑造
住宅策略
住宅產品SWOT分析
住宅SWOT結論
價值突破模式案例
價值突破模式對比分析
價值突破模式確定：戶型創新＋絕對領導
住宅產品戶型全麵創新提升
戶型創新建議
產品立麵風格建議
園林景觀設計：開放空間和半開放空間合理搭配
園林景觀最大化利用建築空間延伸
物業管理采用五星級酒店式管理服務
營銷推廣策略
營銷導圖
營銷核心問題
商業與住宅關係思考
招商與銷售關係思考
整體價格策略：以點連線，全麵突破
整體營銷策略
整體推廣策略
廣告表現
項目總篇——全洲·中央城
商務篇——中央大廈
商業篇——中央購物公園
住宅篇——中央公館
戶外立柱廣告 一
戶外立柱廣告 二
2010年經濟工作重點——穩增長、調結構
2010年貨幣政策——維持適度寬鬆、有所收緊
2010年房地產政策——政策嚴調，有保有壓
積極政策——2010年保障性住房建設力度加大
2011年通脹預期是影響房地產市場的重要因素
2010年房地產政策——下半年存在較大變數
供求關係預測
附：2010年預計新開盤項目

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