項目前期調研行動分析(doc 5頁)

項目前期調研行動分析內容摘要：
　　一句俗話叫做“兵馬未動，糧草先行”，引用於房地產開發便成為“項目未動，策劃先行”，到了今天，準確地說就是“項目未動，調研先行”，在房地產市場競爭愈來愈激烈的今天，深圳發展商大多數已經認識到項目前期調查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發展商會花費數萬元對地塊進行調查分析，研究有無投資價值，從而為決策提供參考。
　　項目前期調研漸成風氣
　　在房地產開發中，因決策失誤造成的損失不計其數。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓對後來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項目的定位和把握十分重要，一個成功的項目，前期市場調研必不可少。
　　在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調查研究，公司專門設有調研部，並且對工作人員素質要求很高，以往所有的項目調查都是由調研部進行，其市場調查便是從拿地開始。如位於中心區的中海華庭，該項目最初的調查研究地塊的價值，然後對項目進行定位，確定項目的檔次和客戶群之後，再對目標客戶進行細分：這些客戶的家庭成員如何？個人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環境設計。據調研部有關人士介紹，近一兩年，中國海外也開始委托調查公司進行調查，但一般來說，調研部會有一個很明確的主題，並且設計好問卷由調查公司執行進行分析。
　　去年底，在深圳地產界引起一場“藍色衝擊波”的蔚藍海岸，前期調查更是做到了細致入微的程度。蔚藍海岸是卓越地產公司開發的首個大型地產項目，也是深圳市目前規模最大的海濱住宅項目，占地麵積20多萬平方米，有1公裏長的海岸線，地理位置、環境都相當不錯。據總經理李小平介紹，發展商曾聘請深圳兩家比較知名的調查公司作了四次市場調查，其中有兩次調查是摸底性質的，對地塊進行價值分析，對項目進行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以後，再對特定客戶進行調查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什麼？最後確定一個主題，以後所有的調查都圍繞著這個主題展開，包括建築風格、園藝設計、會所設施、甚至樣板房的調查等。其方式不僅有問卷調查，還有定向客戶座談會，此外，發展商還舉行過房地產專業人士座談會，聽取專家們對該項目的建議，應該說，該項目的前期調研工作十分紮實。
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